不再是宋卫平的绿城:现在内部高管都觉得很迷茫

  绿城创始人宋卫平用了近三十年时间将这家公司打形成 中国最用心做产品、最受人尊敬的房企。现在这家房企要转换风格,向自己早年 讨厌的碧桂园式高周转看齐。

  近日,界面新闻取得 的一份绿城内部文件显示,它们要全力加速 出售 去化,不受限价政策影响的项目中,重点梳理原方案 2019年供货的房源,工程等各项节点围绕尽早达到出售 条件倒排,全力争夺 提前至2018年开盘出售 。因限价政策影响预售证申领的项目:倾尽一切努力、调动一切资源,尽早完成 预售价格的打破 ,确保预售证顺畅 申领。

  绿城这次调整的要旨在于启动项目高周转策略,但这似乎会颠覆绿城曾经 “不吝 本钱 ”打造产品的价值观。这虽然其实不 是绿城第一次提到加速项目去化,启动高周转战略,但却是最积极的一次。

  界面新闻查阅绿城中国2016年年报、2017年半年报发现,在出售 去化方面,绿城也提出了“早销、快销、多销”的原则,尤其是对积压了很多 库存的三四线城市。正是在这样的策略下,绿城中国执行总裁曹舟南领导的团队在2016年、2017年甩去了约700亿的存货。

  相关于 前两年提出的“早销、快销”加速去化战略,绿城此次新的全力加速出售 去化告诉 更为剧烈 ,但也可能面对 更多问题。

  在曾经 两年中,合作项目成为绿城规模快速增加 的一大策略。2016年、2017年算计 46幅新增地块中,合作项目占到一半以上。2017年绿城中国完成 合约出售 额约1463亿元,其间 代建项目带来的合约出售 额约为430亿元,对绿城合约出售 额的贡献度由2016年的16%增加 到了2017年的29%。

  因为 合作、代建项目较多,2017绿城总的权益出售 额占比约为37%,其间 非代建项用意权益出售 额占比约为53%。

  很多 合作项目虽然助推了绿城规模的增加 ,但在如今加速去化布景 下,或许会成为一大制约。

  因为很多 项目在有合作方的状况 下,高周转执行难度会更大。地产行业内高周转的顶级模范碧桂园,刚在月初宣布要退出部分合作非操盘项目,用意就是要保证自主性,毕竟这类合作项目无法保证运营、质量等要害 环节,

  当时 的房地产限价政策和棚改政策调整也难以支撑绿城的高周转开展 。

  以绿城2016年和2017年拍的地块为例,2016年它们新取得 9个项目,其间 ,北京酒仙桥地块、杭州萧山北干地块、天津团泊湖地块、佛山奇槎项目共5个项目均还没有完成 出售 。而2017年绿城中国共取得 37个项目,完成 出售 的不足五个。

  在受限价政策影响的城市,房企能动性会大大下降 ,尤其是一二线城市获取的高价地项目,在当时 严控的楼市下,项目简直 拿不到抱负 的预算价格,很难加速 入市进程。

  绿城2017年11月获取的石景山五里坨地块,是当时北京史上成交价第二高的地块,这幅地块现在仍面对 着限价难以打破 的入市难题。

  而在三四线城市,曾经 几年受棚改钱银 化安置影响,不只 加速了三四线城市的去库存,但也推高了三四线城市房价。现在,国开行将棚户区改造借款 审批权回收 总行,棚改钱银 化安置会调整的音讯 在6月25日得到确认,尔后 钱银 化安置一旦调整,购买力下降,房企在三四线城市的高周转也会变得更困难。

  在三四线有着较多库存的绿城可能再次面对 去化难的问题。绿城本身 在年报中也提到,三四线能有否好的出售 ,对他们影响很大。依据 绿城近三年的年报数据,它们的存货余额分别为732亿元、881亿元和1297亿元,这其间 也包括 着新增未开发的地块。

  而在绿城2017年结转的项目中,现已 罕见个三四线项目处于亏本 了。2017年底 ,绿城针对诸暨绿城广场项目、合肥翡翠湖玫瑰园项目、舟山岱山湛蓝 公寓项目、大庆御园项目、奉化玫瑰园项目、杭州蓝庭项目、台州玫瑰园项目、新泰玉兰花园项目和青岛抱负 之城等项目,计提了总计约3.86亿元的存货贬价 准备,其间 少的有一百多万,最多的则高达七千多万。

  一位有着十多年绿城资历的人士对界面新闻表明 ,关于 高周转,现在绿城内部的高管都觉得很迷茫,没有详细 的高周转施行 细则,不知道接下来要怎么做。

  绿城合作项目占比过多、项目本身定位以及限价和棚改政策影响着高周转的施行 ,同时,绿城当时 的组织架构和人事录用 的不安稳 性,也可能影响高周转的落地。

  6月初,绿城中国向界面新闻确认了新一轮的轻重资产组织架构和人事大调整,绿城中国轻重资产战略即十一大重资产公司和五大轻资产公司布局落地,这离上一次组织架构调整不过一年多的时间。

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